मुंबई: कांदिवली वेस्ट के चारकोप से इस वक्त रियल एस्टेट से जुड़ी बड़ी खबर सामने आई है। यहां Rock Highland के 39-मंजिला के तौर पर marketed किए जा रहे under-construction residential tower का काम सरकारी जमीन से जुड़े करीब ₹62 करोड़ के revenue dues के विवाद में रोक दिया गया है।

इस फैसले का असर सिर्फ construction site तक सीमित नहीं है। करीब 105 prospective homebuyers के लिए अब possession, construction और उनके लगाए पैसे को लेकर सवाल खड़े हो गए हैं। वहीं, उसी बड़े land parcel पर बनी 11 existing buildings में रहने वाले 500 से ज्यादा residents भी जमीन के lease और ownership status को लेकर चिंता में आ गए हैं।

आखिर ₹62 करोड़ का विवाद क्या है?

मामला उस जमीन की lease और उसके बाद हुए development से जुड़ा है।

उपलब्ध जानकारी के मुताबिक, करीब 5 एकड़ जमीन 1957 में अखंड शिवर पाटिल को खेती के इस्तेमाल के लिए 999 साल की lease पर दी गई थी। बाद में खेती के अलावा दूसरे इस्तेमाल की अनुमति से जुड़े payments किए गए।

विवाद तब सामने आया जब revenue authorities ने जमीन के actual development और government-owned parcel के area को लेकर सवाल उठाए। आरोप है कि development करीब 7.4 एकड़ के बड़े parcel पर हुआ, जबकि original lease करीब 5 एकड़ की थी।

यानी विवाद का एक बड़ा हिस्सा करीब 2.4 एकड़ अतिरिक्त जमीन के इस्तेमाल से जुड़ता है।

इसी जमीन पर Power of Attorney holder के तौर पर काम कर रहे Ravi Group से जुड़ी development activities के तहत पहले Rock Enclave की 11 buildings बनीं और बाद में Rock Highland tower का construction शुरू हुआ।

Collector की तरफ से developer पर करीब ₹62 करोड़ की demand रखी गई है। इसमें lease से जुड़े पुराने dues, interest और करीब 2.4 एकड़ जमीन के occupation/regularisation से जुड़े charges शामिल बताए जा रहे हैं।

₹62 करोड़ में क्या-क्या शामिल है?

• Lease से जुड़े पुराने dues
• Interest
• करीब 2.4 एकड़ जमीन के occupation/regularisation से जुड़े charges
• अन्य संबंधित revenue charges

इस रकम का exact head-wise breakup सामने आने पर यह साफ होगा कि principal dues और interest में कितना-कितना पैसा शामिल है।

Collector ने क्या आदेश दिया?

Mumbai Suburban Collector Saurabh Katiyar ने निर्देश दिया है कि संबंधित dues clear होने तक नए tower का construction आगे नहीं बढ़ाया जाए।

यानी फिलहाल सबसे बड़ा सवाल यही है कि developer और government के बीच ₹62 करोड़ की demand का dispute कब और कैसे resolve होता है।

यह मामला शिकायतकर्ता Reji Abraham की ओर से government revenue के कथित नुकसान की शिकायत के बाद सामने आया था। मामला कई साल तक government level पर pending रहने के बाद Collector की कार्रवाई तक पहुंचा।

Developer का क्या कहना है?

Developer ने Collector की demand और construction रोकने के फैसले को challenge किया है।

Ravi Group से जुड़े Jayesh Shah का कहना है कि करीब ₹62 करोड़ की demand लागू नहीं होती, क्योंकि जमीन के non-agricultural use से जुड़े जरूरी payments पहले ही किए जा चुके हैं।

Developer ने यह भी दावा किया है कि action एक RTI activist की शिकायत और दबाव के बाद लिया गया।

यानी फिलहाल government और developer की तरफ से जमीन के dues को लेकर दो अलग-अलग positions सामने हैं।

Developer ने Collector के action को court में challenge किया है। हालांकि, सिर्फ court में challenge किए जाने का मतलब यह नहीं है कि construction पर लगी रोक अपने आप हट गई है। इस मामले में court का current interim order और आगे की hearing स्थिति सबसे अहम होगी।

Rock Highland का MahaRERA status क्या है?

Rock Highland का MahaRERA registration number P51800049632 है। RERA record में project का promoter Rock Estates दर्ज है।

RERA-linked project details के मुताबिक project:

• Kandivali West के CTS No. 1A/1, Village Kandivali में है
• February 2023 में registered हुआ
• RERA completion date 30 December 2026 दर्ज है
• Project में करीब 199 residential units का record सामने आता है

यहीं एक महत्वपूर्ण बात सामने आती है।

मीडिया reports में करीब 105 prospective buyers के प्रभावित होने की बात कही जा रही है, जबकि RERA-linked data में project की total inventory इससे काफी ज्यादा है। इसलिए 105 का आंकड़ा किस category के buyers को दर्शाता है—booked flats, affected allottees या prospective purchasers—इसे current RERA records से साफ करना जरूरी है।

39 मंजिल या 38 मंजिल?

Project की अलग-अलग marketing और property listings में floor configuration को लेकर भी फर्क दिखाई देता है।

कुछ marketing material इसे 39-storey project बताता है, जबकि कुछ records और property listings में 38 floors या अलग configuration दिखाई देता है।

इसलिए फिलहाल इसे 39-मंजिला के तौर पर marketed Rock Highland tower के रूप में समझना ज्यादा सुरक्षित है। Final sanctioned configuration संबंधित approved plan और Collector record से स्पष्ट होगी।

सबसे बड़ा सवाल: क्या buyers का पैसा फंस सकता है?

जिन लोगों ने Rock Highland में flat book किया है, उनके लिए सबसे बड़ा सवाल construction से ज्यादा money, possession और legal status का है।

अगर construction लंबे समय तक बंद रहता है तो buyer के सामने एक साथ कई financial pressures आ सकते हैं:

Home loan EMI + rent + delayed possession

मुंबई जैसे महंगे property market में यह स्थिति buyer के लिए काफी मुश्किल हो सकती है।

लेकिन सिर्फ construction रोक दिए जाने से यह नहीं कहा जा सकता कि buyers का पैसा डूब गया है।

Buyer की actual legal position उसके:

• Agreement for Sale
• payment history
• RERA records
• project approvals
• lease documents
• title report
• court proceedings

पर depend करेगी।

क्या buyer refund मांग सकता है?

यह सवाल हर existing buyer के लिए सबसे important है।

अगर project में लंबे समय तक delay होता है या promoter की contractual/RERA obligations प्रभावित होती हैं, तो buyer के पास applicable RERA provisions के तहत remedies का सवाल उठ सकता है।

लेकिन “हर buyer को तुरंत पूरा पैसा वापस मिलेगा” ऐसा कहना सही नहीं होगा।

Refund, interest या compensation का अधिकार circumstances, agreement और competent authority/court के order पर depend करेगा।

इसलिए buyer को सबसे पहले अपने Agreement for Sale और current MahaRERA project status की जांच करनी चाहिए।

Leasehold जमीन पर flat खरीदने वालों के लिए क्या जरूरी है?

Rock Highland का विवाद सिर्फ construction का नहीं है। इसकी जड़ leasehold land से जुड़ी है।

RERA के तहत leasehold land पर project होने की स्थिति में promoter को lease से जुड़ी जानकारी और compliance maintain करनी होती है। RERA Section 11(4)(c) में lease certificate, lease period और leasehold land से जुड़े dues/charges की स्थिति से संबंधित requirements दी गई हैं।

इसका मतलब buyer के लिए एक बेहद जरूरी सवाल है:

क्या project की lease से जुड़े government dues और required certificates अभी पूरी तरह clear और valid हैं?

यही वह document है जिसे buyer को developer से मांगकर देखना चाहिए।

999 साल की lease का मतलब क्या flat की जमीन आपकी नहीं है?

999-year lease सुनने में ownership जैसा लग सकता है, लेकिन leasehold और freehold एक चीज नहीं हैं।

Leasehold arrangement में जमीन के underlying rights और leaseholder के rights अलग हो सकते हैं।

इसीलिए 1957 की original lease deed, बाद के assignments, development rights और government revenue records इस मामले में बहुत महत्वपूर्ण हैं।

Buyer के लिए सिर्फ builder का brochure देखना पर्याप्त नहीं है।

उसे यह भी देखना चाहिए कि:

• जमीन किसके नाम है?
• lease किसके नाम है?
• lease कितने साल की है?
• development rights किस document से मिले?
• government dues की स्थिति क्या है?
• title report में कोई pending dispute है या नहीं?

5 एकड़ से 7.4 एकड़ तक जमीन का सवाल क्यों अहम है?

पूरे विवाद की सबसे बड़ी कड़ी यही हो सकती है।

अगर original lease करीब 5 acres की थी और development करीब 7.4 acres के government-owned parcel से जुड़ा है, तो अतिरिक्त 2.4 acres का legal status समझना जरूरी है।

यही वजह है कि revenue authorities की करीब ₹62 करोड़ की demand में land occupation/regularisation से जुड़े charges का भी उल्लेख सामने आया है।

इसलिए मामला सिर्फ यह नहीं है कि:

“बिल्डर पर ₹62 करोड़ बकाया है।”

असली सवाल है:

“जिस जमीन पर development हुआ, उसका पूरा legal और revenue trail क्या है?”

इसके लिए CTS records, Property Card, original lease deed, mutation entries और development documents महत्वपूर्ण होंगे।

उसी जमीन पर रहने वाले 500+ लोगों का क्या?

यह विवाद का दूसरा बड़ा हिस्सा है।

बताया जा रहा है कि उसी बड़े parcel पर 11 existing buildings हैं, जिनमें 500 से ज्यादा residents रहते हैं।

इन लोगों के लिए सवाल नया tower नहीं, बल्कि अपनी जमीन का legal status है।

वे जानना चाहेंगे:

• उनकी building किस land parcel पर है?
• society के पास कौन-से land documents हैं?
• lease deed किसके नाम है?
• conveyance हुआ है या नहीं?
• Property Card में क्या entry है?
• क्या disputed 2.4 acres में existing buildings का कोई हिस्सा आता है?
• future redevelopment पर इसका कोई असर पड़ेगा?

जब तक land parcel की exact mapping सामने नहीं आती, existing residents के बारे में कोई final conclusion निकालना जल्दबाजी होगी।

क्या existing residents के flats भी खतरे में हैं?

फिलहाल ऐसा कहना सही नहीं होगा कि 500+ residents के flats पर कोई सीधा खतरा पैदा हो गया है।

लेकिन अगर government dispute उसी land parcel के underlying lease/title से जुड़ा है, तो residents के लिए अपने documents की स्थिति समझना जरूरी हो जाता है।

खासकर:

Property Card + Lease Deed + Conveyance/Deemed Conveyance + Society records

की जांच महत्वपूर्ण होगी।

क्या resale या redevelopment पर असर पड़ सकता है?

अगर land/lease dispute लंबे समय तक unresolved रहता है तो future property transactions में buyers, banks और legal teams ज्यादा documents मांग सकते हैं।

इससे resale, mortgage या redevelopment जैसे मामलों में additional legal scrutiny की संभावना हो सकती है।

लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि हर existing flat की resale automatically बंद हो जाएगी।

असल असर इस बात पर depend करेगा कि dispute का exact land area और existing societies के legal documents से क्या संबंध निकलता है।

Buyer अभी क्या करे?

अगर आपने Rock Highland में flat book किया है तो घबराने के बजाय ये documents तुरंत check करें:

Buyer Document Checklist

1. MahaRERA registration: P51800049632

2. Agreement for Sale:
Land title, lease और encumbrance clauses ध्यान से देखें।

3. Title Report:
Developer ने जमीन के ownership/lease rights के बारे में क्या बताया है?

4. Lease Certificate:
Lease period और government dues की स्थिति देखें।

5. Encumbrance Certificate:
कोई charge/dispute दर्ज है या नहीं।

6. Commencement Certificate और sanctioned plan:
जिस tower की booking की है, उसका approved configuration check करें।

7. MahaRERA quarterly updates:
Construction और bookings की latest स्थिति देखें।

8. Payment records:
अब तक developer को कितना पैसा दिया है, उसका पूरा record रखें।

9. Collector order:
₹62 करोड़ की demand किस आधार पर लगाई गई है, देखें।

10. Court proceedings:
Developer की petition और court का latest interim/final order check करें।

क्या project फिर से शुरू हो सकता है?

हां, construction permanently खत्म हो गया है ऐसा अभी कहना जल्दबाजी होगी।

इस तरह के विवाद में आगे कई possibilities हो सकती हैं:

पहला रास्ता

Developer government की demand clear करे या legally acceptable settlement/regularisation करे और construction फिर शुरू हो।

दूसरा रास्ता

Developer court में demand challenge करे और court dispute पर फैसला दे।

तीसरा रास्ता

अगर dues, land status और legal permissions लंबे समय तक unresolved रहते हैं तो project में delay बढ़ सकता है।

इसलिए buyers के लिए अभी सबसे जरूरी चीज court और Collector proceedings की latest स्थिति है।

देश के दूसरे शहरों में ऐसे मामले पहले भी buyers को प्रभावित कर चुके हैं

यह सिर्फ मुंबई की समस्या नहीं है।

Greater Noida में जून 2026 में 14 developers के खिलाफ करीब ₹315.5 करोड़ के land dues की recovery के लिए कार्रवाई की गई। इससे करीब 8,856 homebuyers से जुड़े registration और possession issues सामने आए।

यानी एक बात साफ है:

Developer और government authority के बीच land dues का dispute आखिरकार homebuyer तक पहुंच सकता है।

Greater Noida में stalled projects को revive करने के लिए dues restructuring और relief mechanisms भी इस्तेमाल किए गए हैं।

एक अन्य stalled project, Antriksh Valley, में करीब ₹45 करोड़ के land dues और दूसरे liabilities resolve होने के बाद project revival के लिए करीब ₹115 करोड़ तक SWAMIH funding sanction हुई।

मुंबई में भी Nirmal Lifestyle, Mulund जैसे मामले में government premium dues और stalled construction के कारण homebuyers की परेशानी सामने आ चुकी है।

इससे यह भी साफ होता है कि government dues वाला project हमेशा permanently बंद हो जाए, ऐसा जरूरी नहीं है। कई मामलों में dues resolution और financing के बाद construction दोबारा शुरू हुआ है।

Maharashtra में leasehold land पर अभी इतनी चर्चा क्यों?

इस पूरे मामले का एक broader Maharashtra context भी है।

2026 में Maharashtra government ने government leasehold land records को लेकर statewide overhaul शुरू किया है। नई व्यवस्था में government को land record में “Occupant” और leaseholder को “Other Rights” category में दर्ज करने की दिशा में बदलाव किया गया है।

इसका मकसद government-owned leasehold land पर ownership को लेकर confusion और गलत claims को कम करना है।

मुंबई में हजारों cooperative housing societies leasehold/collector land पर बनी हैं। इसलिए lease status, property records और redevelopment rights का सवाल सिर्फ Kandivali तक सीमित नहीं है।

अब आगे क्या होगा?

Rock Highland मामले में अब तीन चीजें सबसे ज्यादा important हैं:

₹62 करोड़ की demand

क्या developer इसे pay करेगा, challenge करेगा या government के साथ कोई legal resolution निकलेगा?

Court का फैसला

Developer की challenge petition में court क्या interim या final order देता है?

Land records

5-acre original lease, disputed 2.4-acre portion और 7.4-acre development parcel का exact legal connection क्या है?

इन तीनों का जवाब मिलने के बाद ही यह साफ होगा कि 105 reported buyers और 500+ existing residents के लिए यह dispute कितना बड़ा बन सकता है।

फिलहाल इतना जरूर है कि कांदिवली का यह मामला सिर्फ एक under-construction tower रुकने की खबर नहीं है। यह सवाल सीधे उस जमीन के lease rights, government revenue, developer approvals और homebuyers के future से जुड़ गया है।

और जब तक ₹62 करोड़ के dispute और जमीन के legal status पर पूरी clarity नहीं आती, Rock Highland के buyers के लिए सबसे जरूरी बात यही है—अपने documents check करें, MahaRERA status देखें और Collector तथा court proceedings की latest update पर नजर रखें।