मुंबई: Jogeshwari East स्थित Acme Boulevard housing project से जुड़े कथित homebuyer fraud मामले में Central Bureau of Investigation (CBI) ने पांच पूर्व promoters/directors और Acme Realties Private Limited की holding company Acme Housing India Private Limited के खिलाफ chargesheet दाखिल की है। यह chargesheet Additional Chief Judicial Magistrate (CBI Cases), 3rd Court, Esplanade Court, Mumbai के सामने दाखिल हुई है। CBI के अनुसार, जांच में homebuyers को कथित तौर पर false assurances और fraudulent representations के जरिए प्रभावित कर financial benefits हासिल करने के आरोप सामने आए हैं।

CBI ने आरोपों में criminal conspiracy, cheating, criminal breach of trust और dishonest receipt of stolen property से जुड़े भारतीय दंड संहिता के प्रावधान लगाए हैं। हालांकि chargesheet दाखिल होना आरोपों का न्यायिक रूप से साबित होना नहीं है और मामले में आगे अदालत की कार्यवाही महत्वपूर्ण होगी।

Acme Boulevard की कहानी सिर्फ CBI chargesheet तक सीमित नहीं है। इस project से जुड़े homebuyers के विवाद, MahaRERA proceedings, redevelopment dispute और बाद में शुरू हुई insolvency resolution process का लंबा background है। यही वजह है कि इस मामले में मौजूदा CBI कार्रवाई के साथ यह समझना भी जरूरी है कि project की स्थिति यहां तक कैसे पहुंची।

Acme Boulevard project कहां है और विवाद क्या है?

Acme Boulevard Village Majas, Sarvodaya Nagar, Jogeshwari East में स्थित redevelopment project है। NCLT के रिकॉर्ड के अनुसार जिस जमीन पर redevelopment हुआ, वह MHADA की लगभग 40,429.64 वर्ग मीटर जमीन थी। यहां पहले 88 chawls में 655 tenements थे। वर्ष 2008 में Majaswadi Sarvodayanagar Co-operative Housing Society के सदस्यों ने इस property के composite redevelopment का फैसला लिया था और redevelopment के लिए developers को आमंत्रित किया गया था।

Project के development structure में J.P. Infra Mumbai Private Limited, Keemaya Developers Private Limited और Acme Realities Private Limited से जुड़े arrangements का उल्लेख NCLT और MahaRERA records में मिलता है। Acme Boulevard के Boulevard Tower 4 और Boulevard Tower 5 इसी redevelopment framework का हिस्सा हैं।

2022 में बढ़ा विवाद

Acme Boulevard Tower 5 के MahaRERA record में project की proposed completion date 30 December 2022 दर्ज थी। बाद में revised completion date 30 December 2023 की गई, लेकिन promoter ने extension के लिए आवेदन नहीं किया था। MahaRERA के 2025 interim order में project को 30 December 2023 के बाद lapsed बताया गया और उस समय Occupation Certificate भी नहीं मिला था।

इसी दौरान Majaswadi Sarvodayanagar Society ने नवंबर 2022 में termination notice और public notice जारी किया था। Acme Realities ने इसका विरोध करते हुए legal proceedings शुरू कीं। MahaRERA के रिकॉर्ड में Acme की ओर से यह भी दर्ज है कि विवाद को Bombay High Court के सामने ले जाया गया और arbitration का रास्ता अपनाया गया।

यानी project का विवाद केवल individual homebuyers की possession समस्या तक सीमित नहीं रहा, बल्कि developer और redevelopment society के बीच भी गंभीर विवाद सामने आया।

Homebuyers का विवाद NCLT तक कैसे पहुंचा?

Acme Boulevard Tower 4 और Tower 5 के homebuyers ने possession में देरी को लेकर insolvency proceedings का रास्ता अपनाया। NCLT के रिकॉर्ड के अनुसार Abhishek Ranganathan और अन्य homebuyers ने Acme Realities के खिलाफ Corporate Insolvency Resolution Process यानी CIRP शुरू करने की मांग की थी। Petition में इन buyers को financial creditors/homebuyers के रूप में दर्ज किया गया और बताया गया कि उन्होंने Boulevard Tower 4 और Boulevard Tower 5 में residential units खरीदे थे।

NCLT ने 21 February 2024 को Acme Realities के खिलाफ CIRP शुरू किया। इसके बाद company के लिए resolution process शुरू हुआ। IBBI के रिकॉर्ड में Acme Realities Private Limited के लिए resolution plan process और Resolution Professional के रूप में Subodh Kumar Agrawal का उल्लेख मिलता है।

Homebuyers के दावे कितने बड़े थे?

CIRP के दौरान homebuyers के admitted claims लगभग 525.65 करोड़ रुपये दर्ज किए गए। यह रकम CBI द्वारा बताए गए alleged fraud amount के रूप में नहीं देखी जानी चाहिए। यह insolvency proceedings में homebuyers के admitted financial claims से संबंधित figure है।

यही अंतर इस मामले को समझने में महत्वपूर्ण है। CBI की मौजूदा chargesheet में इस specific case के alleged fraud की कुल रकम सार्वजनिक तौर पर सामने नहीं आई है, जबकि insolvency proceedings में homebuyers के financial claims का अलग रिकॉर्ड मौजूद है।

Project के लिए आया resolution plan

Acme Realities की insolvency process के दौरान Mantra Properties & Developers Private Limited resolution applicant के तौर पर सामने आया। NCLT के रिकॉर्ड के अनुसार Mantra Properties को 13 February 2025 को 100 प्रतिशत voting के साथ Successful Resolution Applicant घोषित किया गया था। इसके बाद 26 August 2025 को NCLT ने resolution plan को मंजूरी दी।

Resolution plan में homebuyers के लिए flats की delivery को महत्वपूर्ण हिस्सा बनाया गया था। NCLT के रिकॉर्ड में homebuyers से संबंधित flats की aggregate value लगभग 525.67 करोड़ रुपये बताई गई है। Acme Boulevard के Tower 4 और Tower 5 के लिए Effective Date से 18 महीने के भीतर completion और delivery का framework रखा गया था, हालांकि इसके साथ project implementation और अन्य आवश्यक conditions भी जुड़ी थीं।

इसका मतलब यह है कि CBI की criminal proceedings और Acme project की insolvency-resolution process दो अलग कानूनी tracks हैं। CBI chargesheet पूर्व promoters/directors के खिलाफ alleged criminal conduct से जुड़ी है, जबकि NCLT resolution plan project को आगे बढ़ाने और creditors तथा homebuyers के claims को resolution mechanism के जरिए address करने से संबंधित है।

MahaRERA में homebuyers की शिकायतें भी दर्ज

Acme Boulevard Tower 5 के खिलाफ MahaRERA proceedings में homebuyers की शिकायतें सामने आई हैं। एक MahaRERA proceeding में Vijay Rammurat Singh तथा Anoop Chokhani और Jaigovind Chokhani की complaints दर्ज हैं, जिसमें Acme Realities, J.P. Infra और संबंधित entities को respondents बनाया गया था।

इन proceedings में homebuyers को RERA के तहत allottees और संबंधित companies को promoters के रूप में दर्ज किया गया था। इससे यह स्पष्ट होता है कि project से संबंधित buyer disputes CBI investigation से पहले भी regulatory और insolvency forums तक पहुंच चुके थे।

Project की completion अब कब तक?

Acme Boulevard के Tower 4 और Tower 5 के उपलब्ध RERA-linked records में original completion timeline December 2022 की थी। बाद की project information में revised completion timeline June 2027 दिखाई देती है। इस बदलाव को project की लंबी regulatory, redevelopment और insolvency journey के संदर्भ में देखना जरूरी है।

इसलिए homebuyers के लिए मौजूदा सबसे बड़ा सवाल केवल CBI chargesheet नहीं है। असली सवाल यह है कि resolution plan के तहत project completion और flat possession का implementation किस गति से आगे बढ़ता है।

92 redevelopment members के लिए भी अलग obligations

NCLT resolution proceedings में Majaswadi Sarvodayanagar Society के 92 members से जुड़े obligations का भी उल्लेख है। Resolution arrangement में पुराने rent dues, hardship compensation और आगे के rent से जुड़े भुगतान का framework रखा गया था।

इसके अलावा redevelopment/rehabilitation component के Occupation Certificate को लेकर भी समयसीमा से जुड़ी condition दर्ज है। यदि निर्धारित अवधि में आवश्यक Occupation Certificate हासिल नहीं होता, तो settlement terms में कुछ परिस्थितियों में enhanced rent का प्रावधान रखा गया था।

इससे Acme Boulevard dispute का असर केवल private flat buyers तक सीमित नहीं रहता। Project के पुराने occupants और redevelopment beneficiaries भी इसके outcome से जुड़े हुए हैं।

अब CBI chargesheet के बाद क्या होगा?

CBI की chargesheet के बाद मामला अदालत की प्रक्रिया में आगे बढ़ेगा। आरोपों पर न्यायिक निर्णय होना बाकी है। दूसरी तरफ Acme Realities की insolvency resolution process के तहत मंजूर किए गए plan का project completion और homebuyers की delivery पर प्रभाव अलग से बना रहेगा।

CBI ने कहा है कि Acme मामला उसकी nationwide homebuyer fraud investigation का हिस्सा है। Agency के अनुसार इस broader investigation में विभिन्न builder companies और financial institutions के unidentified officials से जुड़े 32 अन्य मामले भी जांच के दायरे में हैं। Acme मामले की chargesheet इस nationwide probe में 21वीं chargesheet है।

Homebuyers के लिए सबसे अहम बात

Acme Boulevard मामले में फिलहाल तीन अलग-अलग developments को एक साथ समझना जरूरी है। पहला, CBI ने पांच पूर्व promoters/directors के खिलाफ alleged cheating और अन्य आपराधिक धाराओं के तहत chargesheet दाखिल की है। दूसरा, Acme Realities पहले ही insolvency proceedings से गुजर चुकी है और Mantra Properties का resolution plan NCLT से मंजूर हो चुका है। तीसरा, homebuyers और redevelopment society से जुड़े विवादों का रिकॉर्ड MahaRERA और NCLT proceedings में पहले से मौजूद है।

इसलिए CBI की नई chargesheet मामले का एक नया कानूनी चरण है, लेकिन Acme Boulevard project की पूरी कहानी इससे कहीं पुरानी है। अब इस मामले में आगे की निगरानी दो स्तरों पर होगी—अदालत में criminal proceedings और दूसरी तरफ resolution plan के तहत project completion तथा homebuyers को possession मिलने की प्रक्रिया।