खरीदारों के लिए घर नहीं। प्रोजेक्ट में देरी?

2020 के अंत तक, सात भारतीय महानगरों में 1,132 अधूरे रेसिडेंटल प्रोजेक्ट्स थे, जो 2013 से पहले लॉन्च किए गये और ये प्रोजेक्ट कई कारणों से अटक गये, वे 5 लाख से अधिक रेसिडेन्टल इकाइयों के लिए जिम्मेदार हैं, रियल एस्टेट कंसल्टिंग फर्म एनारॉक के अनुसार, इसका मूल्य 4.1 लाख करोड़ रुपये से थोड़ा कम है।

दिल्ली के एनसीआर और मुंबई महानगर क्षेत्र में इन प्रोजेक्ट्स के लगभग तीन चौथाई हिस्से की मेजबानी हैं। बेंगलुरु, चेन्नई और हैदराबाद की एक साथ 10% हिस्सेदारी है। तो वहीं महाराष्ट्र के पुणे में 16% है।

कई होमबॉयर्स पहले ही 10 साल से अधिक इंतजार कर चुके हैं। कई घरों के मालिक बिना घर के, होम लोन पर बैंकों को ईएमआई का भुगतान कर रहे हैं।

प्रोजेक्ट में देरी क्यों?

हाल के समय तक, रियल एस्टेट काफी हद तक अनियंत्रित था, जिससे बिल्डरों को बिना किसी जांच के प्रोजेक्ट शुरू करने की अनुमति मिलती थी। जमीन के खरीदी में बैंकों द्वारा फाइनैंस नहीं किया जाता। इसलिए, डेवलपर्स एक प्रोजेक्ट से दूसरे प्रोजेक्ट में पैसा लगा देते हैं। पार्टी तब तक चली जब तक सिस्टम में धन की कमी नहीं थी, बड़ी मात्रा में नकद लेनदेन से मदद मिली।

अर्थव्यवस्था के धीमे पड़ने से समस्याएं सामने आईं। इसके अलावा, अचल संपत्ति को साफ करने में मदद करने के लिए रेगुलेशन ने शुरुआत में स्थिति को और खराब कर दिया। रियल एस्टेट (रेगुलेशन एन्ड डेव्लपमेंट) एक्ट और दिवाला और दिवालियापन संहिता से लेकर उच्च मूल्य के लेन-देन की अधिक ट्रैकिंग तक – अधिक जांच ने स्थानीय खिलाड़ियों के वर्चस्व वाले क्षेत्र के लिए कठिनाइयां पैदा कीं। और फाइनैंस के विश्वसनीय स्रोत एनबीएफसी के लिए परेशानी ने रियल एस्टेट कंपनियों के लिए इसे और खराब कर दिया।

स्थानीय कारक भी थे, जैसे कि नोएडा में एक पक्षी कंस्ट्रक्शन्स से प्रोजेक्ट्स की नजदीकी के कारण निर्माण पर रोक और समय-समय पर काम रुकना क्योंकि उच्च प्रदूषण अवधि के दौरान निर्माण पर प्रतिबंध लगा दिया गया था।

क्या सरकारों ने संकट पर प्रतिक्रिया नहीं दी है?

हाँ। रेरा (RERA) को इस क्षेत्र को अनुशासित करने के लिए अधिनियमित किया गया था, जिसमें कहा गया था कि एक प्रोजेक्ट से एकत्र किए गए धन को बड़े पैमाने पर एस्क्रो खाते में रखा जाना है, और देरी के मामले में कठोर दंड का प्रावधान है। राज्यों में अब अचल संपत्ति नियामक एजेंसियां ​​​​हैं, और प्रत्येक प्रोजेक्ट को निगरानी के लिए पंजीकृत किया जाना है।

IBC, जिसके परिणामस्वरूप 205 मामलों को समाधान के लिए लिया गया है, को भी संशोधित किया गया ताकि होमबॉयर्स को कंपनी के भाग्य का फैसला करने में अपनी बात कहने की अनुमति मिल सके। इसके अलावा, भारत सरकार ने 1.1 लाख से अधिक इकाइयों को पूरा करने के लिए अंतिम-मील वित्त प्रदान करने के लिए स्वामीह नामक 25,000 करोड़ रुपये का फंड स्थापित किया।

काम क्यों नहीं कर रहे हैं?

सबसे बड़ी समस्या महामारी से संबंधित मांग में गिरावट और घर की कीमतों में गिरावट है। धन का प्रवाह धीमा हो गया है। और जो लोग घरों को निवेश के रूप में देखते हैं, उनके लिए इक्विटी और म्यूचुअल फंड जैसे अन्य विकल्प अधिक आकर्षक हैं। और नियामक परिवर्तनों के बावजूद, कई बिल्डरों की भयानक बाजार प्रतिष्ठा के कारण बैंक इस क्षेत्र को उधार देने से सावधान हो रहे हैं।

होमबॉयर्स और डेवलपर्स के बीच हितों के टकराव के कारण IBC रिज़ॉल्यूशन भी धीमा हो गया है, जो एक साथ कंपनी के नए मालिक का फैसला करते हैं। होमबॉयर्स अपने अपार्टमेंट पर जल्द से जल्द कब्जा करना चाहते हैं। बैंक और वित्तीय संस्थान घाटे को सीमित करना चाहते हैं और समाधान आवेदकों को पसंद करते हैं जो उन्हें सबसे अच्छा सौदा प्रदान करते हैं।

धीमी गति से चलने वाली न्यायिक प्रणाली नेशनल कंपनी लॉ ट्रिब्यूनल, दिवालियापन अदालतें, और अपीलीय न्यायाधिकरण और सुप्रीम कोर्ट ने मदद नहीं की है। भारत सरकार के स्वामी के लिए, कई शर्तों को बहुत कठिन के रूप में देखा जाता है, जिससे कई बिल्डर अपात्र हो जाते हैं।

तो, फिर पॉलिसी विकल्प क्या हैं?

एक नए हाइब्रिड मॉडल की आवश्यकता हो सकती है। यदि मौजूदा डेवलपर्स वितरित करने में विफल रहे, तो कुछ हस्तक्षेप की आवश्यकता है ताकि एक नया प्रबंधन आ सके और प्रोजेक्ट को पूरा कर सके। सरकारों और बैंकों को यह सुनिश्चित करने की ज़रूरत है कि बातचीत के साथ ऋण निपटान सहित पर्याप्त धन प्रवाह हो। स्थानीय अधिकारियों को भी अपने कुछ दावों को कम करने की जरूरत है, क्योंकि स्थानीय करों पर मूलधन और जुर्माना अक्सर मूल डिफ़ॉल्ट राशि से कई गुना बढ़ जाता है।